南昌恒興物業(yè)管理有限公司
序
有一種平靜叫做忘記所有，有一種感受叫做遠(yuǎn)離塵埃！ ?
一個人這樣的生活真的很美，我愿意就這樣一直一個人走下去，一直到落為塵埃！ ?
我是一個孤獨(dú)的北方狼，親吻著這帶著血腥的雪，就感覺自己回到了家！可是我現(xiàn)在真的連回家的路都迷失了，我該怎么走？繼續(xù)還是放棄。我選擇前者！
北方狼我是北方狼，狼的方向感是很強(qiáng)的，我遲早都會回去，不過我期望還是自己一個人，我喜歡這樣的孤獨(dú)，沒有人打擾，也沒有人記惦，放開我的手，我就會有一片蔚藍(lán)的天空，我愿意一個人去飛翔，就算天塌下來，我伸手照樣夠得到太陽！?
1
奮斗
“如果說能回到十八歲以前，我們還是懵懂的少年，臉上還有孩子般的笑顏！那說明我們還可以緬懷過去。如今的我們卻再也不會有那種心情去歡愉，偶爾朋友聚會吃吃飯，喝喝酒，唱唱歌。但是那些場面那些所謂的朋友太多太多…多半臉上露出虛偽的笑容，從而使本來還很天真的我們被這種氛圍塑造成虛偽的人。每個人都是，多多少少都被同化了。每天晚上回到屋子，躺下卻睡不著，時(shí)而隱身登陸手機(jī)QQ看看有幾個好友在線，終究看到的僅僅是他們的墓志銘，換了符號卻沒換本人，靜靜的躺在你的好友列表里！不聞世事…其實(shí)他們跟自己一樣，同樣都是隱身的，同樣都是虛偽的！身怕被人發(fā)現(xiàn)，生怕發(fā)現(xiàn)后的追問，或者連打聲招呼的勇氣都沒有，內(nèi)心悸動著，糾結(jié)著。最終都什么也沒做！時(shí)而聽聽窗外糟雜的聲音，酒瓶碰撞在一起發(fā)出令人頭痛的響聲，劃拳發(fā)出的犬吠聲足以讓你想進(jìn)入夢鄉(xiāng)的心顫抖得更厲害！那些燒烤攤收拾客人走后的餐桌，霹靂啪啦把所有東西都塞進(jìn)框子，世界上再也沒有哪種音樂能比得上如此得旋律！
這是2011年11月16日凌晨3點(diǎn)鐘我在富士康觀瀾大水坑三村一個小項(xiàng)目做負(fù)責(zé)人時(shí)候?qū)懙囊欢卧挘菚r(shí)候我們住在2樓的一間宿舍，宿舍下面全是燒烤攤，每到下午4-5點(diǎn)的時(shí)候他們就開始張羅著經(jīng)營自己的生意，一直持續(xù)到凌晨的3-4點(diǎn)收攤，10幾個小時(shí)的時(shí)間足足讓你的神經(jīng)系統(tǒng)飽經(jīng)風(fēng)霜血雨的洗禮。那真的是一種煎熬，煎熬的背后就是強(qiáng)大身體的支撐，窗外的人歷練了肝膽酒量，暴飲暴食。窗內(nèi)的人神經(jīng)虛弱，若坐針氈，長夜漫漫，思緒萬千。那時(shí)候真的很討厭在大水坑的生活，單調(diào)乏味且重復(fù)。每天兩點(diǎn)一線的生活完全是被富士康員工熏陶出來的，活著真難！
記得當(dāng)時(shí)寫了一篇《出師表》致我最親愛的同事們，以此共勉。
內(nèi)容如下：
《出師表——致同事們》
吾進(jìn)公司已近2年矣,今承蒙領(lǐng)導(dǎo)厚愛,做此項(xiàng)目已半年有余,然青年志向不止于此,幾大主力皆被調(diào)走,此誠勝負(fù)存亡之秋也。然肱股之臣不懼於內(nèi),忠誠之士忘身于外者,蓋思在下之境遇,欲建功于富士康也.誠宜誠信做人,開心工作,恢弘公司百年之豪氣,不宜勾心斗角,鄙視新員工,而失老員工之形象。技術(shù)高低俱為一體,人品好壞,不敢茍同.若有眾叛親離者,大可以做人之道除名之,不可手軟,使其懼服也！ ?
綠化、衛(wèi)生、維修、治安等,此皆內(nèi)涵。專業(yè)精,效用大,是以熟習(xí)掌握以實(shí)踐之.愚以為物業(yè)管理,學(xué)無優(yōu)劣,悉以熟之,然后施行,必能裨補(bǔ)闕漏,有所廣益.諸多良方,我薦治安,未雨綢繆,樹立口碑,眾人夸之安逸,實(shí)戰(zhàn)強(qiáng),且滴水不漏,是以眾議舉此法為首；愚以為管理之中,并無好壞,悉以習(xí)之,必能來去自如,不足畏也.多練習(xí),善研究,此智者所以常勝也;無能力,常損人,此菜鳥所以頹敗也.想進(jìn)駐時(shí),每盲目出擊,未嘗不嘆息悔恨，急躁乎?愿同事們熟之習(xí)之,則我司上市,指日可待也. ?
我本初雛,常廝混于市井,茍全性命於小巷,不求聞達(dá)於盛世.領(lǐng)導(dǎo)不以我愚笨,猶自競聘,答辯于強(qiáng)林之中,并勝任部長一職,由是感激,遂壯我初雛之信心.于富士康一小項(xiàng)目，盡展青春年華。唯恐托付不效，以傷領(lǐng)導(dǎo)之賢明。某兢兢業(yè)業(yè)，以樹立口碑，進(jìn)而奮斗于富士康，爭取為我司多做貢獻(xiàn)，以報(bào)X城之恩也！
總結(jié)管理之經(jīng)驗(yàn),總而言之,則熟能生巧,巧能生精也。愿初雛以修身為主,不懼耗時(shí)之枯燥!不以級別論高低,若因單調(diào)而棄之,則必遭羞辱.然雖雛亦做,則須頭腦清醒,明智,善意,用心,聞意,心理素質(zhì),如此具備,尚有數(shù)分勝算。初雛宜當(dāng)自謀,或?qū)W習(xí)前輩,或尾隨殿后。情況迅變,多始料不及,全賴自身發(fā)揮。今當(dāng)胡言,臨表亂語,不知所云!
回想起當(dāng)初從家里出來，單身一人，懷揣著奮斗一生的夢想綿延了3600多公里的路程到了南隅---深圳。可這一切開始的很不容易……
到深圳剛下車發(fā)現(xiàn)從家里走時(shí)帶的300塊錢已經(jīng)所剩無幾，龍崗的天還下著雨，淅淅瀝瀝的灑在我的身上，夾雜著相對濕度超過85%的亞熱帶氣候，我感覺自己身處蒸籠，平生第一次遇到這樣的氣候，身體很不舒服，這些僅僅是我遇到的外在因素，更加可怕的是身上只有7塊錢，一點(diǎn)社會經(jīng)驗(yàn)都沒有，何去何從，何處容身，索性不管那么多了?？匆姽卉嚲蜕希D(zhuǎn)了4趟公交車到了南山區(qū)，下車的地方叫郎山路口。時(shí)間早上11點(diǎn)過5分，下了車不知道去往哪里，就沿著街道走，走著走著遇到了很多中介所，就進(jìn)去問啊，看有沒有暫時(shí)能落腳的地方。誰知還沒問幾個都說要中介費(fèi)，最便宜的也要50塊錢，我頓時(shí)覺得完了，要露宿街頭？一臉迷茫涌上心頭。
就在自己徘徊不定時(shí)，前面一個比較小的中介所引起了我的注意，叫陽光中介所。一個皮膚黝黑的小伙子坐在椅子上，手里拿著一份南方都市報(bào)低頭在看，嘴角露出一塊茶葉，不時(shí)地用舌頭舔回去嚼，二郎腿翹起打翻了放在桌子上的煙灰缸，格子衫映襯著7分褲倒還有點(diǎn)陽光的味道，顯得格外悠閑。我慢慢走進(jìn)這家中介所，里面裝潢的一般，簡單的就像蒙娜麗莎的微笑。老板用眼睛的余光看到我的影子閃過，瞬間收了報(bào)紙，猛的從沙發(fā)上做起，面帶憨笑問我；“是不是找工作啊？靚仔”我心里嘀咕著，我是靚仔嗎？我“嗯”了一聲。他問了我很多問題，一看我是北方人就有種親切的感覺，他是山東人，姓侯。言語交談中我慢慢的放松了警惕，生怕被騙。跟他說起自己怎么到的深圳。他覺得我真不容易就說“老弟，今天我?guī)湍憬榻B工作是因?yàn)槲铱春媚?，希望你有朝一日出人頭地。”隨后他幫我打了幾個電話，內(nèi)容我記不大清楚了，只知道他讓我坐公交車到一個叫桃源村的地方，找一個姓李的。我跟他道了謝，心里面很感激他的幫助，我當(dāng)時(shí)就在想如果我的第一桶金拿到手，我肯定會來感謝他（拿到第一個月工資去他那兒的時(shí)候他已經(jīng)不在那里了，實(shí)為人生一件憾事）。
走出中介所，肚子早都咕咕叫了，就剩下3塊，吃什么呢？心里嘀咕著，看見馬路對面有賣油條的，上去買了兩根油條，一杯豆?jié){做為我遲來的早餐，吃完后就按照侯哥的安排坐了公交車到了桃源村，打了那個姓李的電話，他帶我到93#樓管理處，找了另外一個叫李德的教練，他問了我什么學(xué)歷，家是哪里的，有沒有工作經(jīng)驗(yàn)等等很多問題。見我回答誠懇，為人老實(shí)，覺得日后有所作為，就給了我一份應(yīng)聘表填寫了，填的過程中他跟我說，兄弟你是一個大學(xué)生，我暫時(shí)安排你做保安，可能委屈了你，但是你要從基層好好鍛煉鍛煉，磨礪自己的心志讓自己快速適應(yīng)深圳的節(jié)奏及生活模式，只有這樣你才能站得住腳跟。我跟他講了，只要能安排我吃住，我做什么都無所謂，（其實(shí)當(dāng)時(shí)心里面挺不平衡，剛出來就做保安覺得憋屈）填寫完之后他讓我到財(cái)務(wù)交200塊錢服裝押金。我愣了神；身上就剩下1塊錢哪里還有錢交什么押金啊，一臉茫然。就在這個時(shí)候他察覺到了什么，就問我是不是錢不夠??？兄弟！噗嗤一下我臉通紅，低沉沉的“嗯”了一聲。他笑了笑，帶我去財(cái)務(wù)幫我墊了200塊錢交了服裝押金，然后又拎起我的行李帶我到了宿舍給我安排了住的地方，同時(shí)又幫我辦了飯卡，一切辦妥當(dāng)之后他離開了我住的地方，朝辦公室走去，夕陽的余暉灑落在大地上，把他的影子拉的很長很長，李德，湖南人，桃源村秩序維護(hù)隊(duì)教練員，就這樣把我?guī)нM(jìn)了X城，踏上了我的物業(yè)路......
X城，我不能用言語去形容的一家企業(yè)，深怕任何字眼都會顯得蒼白無力。在我工作的這幾年，經(jīng)歷了人生的低谷、挫敗、自卑、怯懦、上進(jìn)、成功等等一系列很多人都經(jīng)歷過的事情，但是給我映像最深的還是在這里教會了我如何做人。社會是一所大學(xué)，X城則是其中的一個學(xué)院，我很慶幸自己的“志愿”填寫了X城，認(rèn)識了那么朋友，同事，有“好”的，同樣也有“不好”的。隨著時(shí)間的推移我看淡了很多人和事情，就好比我們向往某事物時(shí)，情緒投入越多，第一次接觸到此事物時(shí)情感體驗(yàn)也越為強(qiáng)烈，但是，第二次接觸時(shí)，會淡一些，第三次，會更淡……
在X城先后歷經(jīng)桃源村、深云村、富士康、海南博鰲千舟灣、龍悅居、江西財(cái)經(jīng)大學(xué)、南昌市紅谷灘新區(qū)萬達(dá)星城、江西省國土資源廳等項(xiàng)目工作。經(jīng)歷了小區(qū)類、大廈類、學(xué)校類、工業(yè)園區(qū)類物業(yè)項(xiàng)目不同的管理模式，積累了一定的物業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)，充實(shí)了我對物業(yè)行業(yè)的進(jìn)一步認(rèn)知。一路的奮斗從沒有停止，從保安員到管理部長，從管理部長到項(xiàng)目經(jīng)理，跨越式的發(fā)展是我持續(xù)奮斗的永恒動力，在X城能從保安員直接晉升為管理部長是很難的，但是對于我來說我抓住了機(jī)會，兌現(xiàn)了自己的諾言，因?yàn)橐痪湓捈盍宋?；“從基層做起、才知道什么叫沉淀。”就是因?yàn)檫@樣的沉淀才使得一個人能夠蛻變。
三千繁華，彈指剎那，百年過后，一捧黃沙。開弓沒有回頭箭，割斷韁繩馬走天涯，斜看古樹寒鴉。一場雨下，兩盞清茶，三倆知己，幾個閑人話桑麻。人生多趣，哪怕是廢銅爛鐵，我也當(dāng)他是火樹銀花！
2
磨礪
文章一開始的《序》是我在南昌分公司經(jīng)歷的第一個冬天，寒風(fēng)刺骨、雪花紛飛。也是我出來這6年第一次看到雪景時(shí)有感而發(fā)。這里面有我這6年來的苦辣酸甜，踏上物業(yè)路，帶著感恩的心在龍城努力工作，圓滿的完成了自己的第一個5年計(jì)劃。使得自己在這6年里過得充實(shí)，從沒有褻瀆過自己的信仰。6年里回過一次家，去年8月份，正值財(cái)大放暑假，伊總特赦我回家半個月，心里美滋滋的帶著對相回家見父母，在這短短的半個月我經(jīng)歷三件事情，第一件就是從我對相家回到北方我的家，5年沒有回家的游子突然降臨在悠遠(yuǎn)的家門口，家里人的喜悅之情跟我的思鄉(xiāng)之情的融合。第二件就是家嫂添丁，生一女兒。第三件是102歲的爺爺?shù)娜ナ缼ё吡宋覠o盡的思念?？傊厝チ艘惶耍瑳]有了遺憾。人生如夢，好像冥冥已經(jīng)注定，“送老迎新”這兩件事都好像在等我回家才發(fā)生一樣，不等我回家、小侄女不肯呱呱墜地，不等我回家、爺爺不肯撒手人寰。我把青春獻(xiàn)龍城，當(dāng)初懷揣夢想頭也不回的去了深圳，而今一頭扎進(jìn)故鄉(xiāng)卻再也不想青春年華。
經(jīng)歷了多種物業(yè)項(xiàng)目類型的管理模式，最讓我感覺到特殊的是高校類的物業(yè)托管服務(wù)項(xiàng)目，是很另類的一種模式。2013年3月我主動申請來到江西南昌，公司承接江西財(cái)經(jīng)大學(xué)蛟橋園北區(qū)項(xiàng)目。該項(xiàng)目是龍城史上的第一個高校類項(xiàng)目，我作為項(xiàng)目負(fù)責(zé)人之一打頭陣，主抓現(xiàn)場品質(zhì)，從保潔到綠化，從綠化到安保，從安保到分包，層層遞進(jìn)逐項(xiàng)推動。總體上得到甲方好評，都認(rèn)為新的物業(yè)公司能給財(cái)大整體帶來一次變革。在物業(yè)管理工作當(dāng)中我覺得一個合格的管理者應(yīng)該具備超強(qiáng)現(xiàn)場管理的能力，對現(xiàn)場了如指掌、把握員工思想、了解業(yè)主心理動態(tài)、積極有效推行各項(xiàng)工作，做好品質(zhì)的同時(shí)積極跟甲方搞好關(guān)系。在財(cái)大工作的一年讓我總結(jié)了分公司的現(xiàn)狀及對未來的憧憬。目前分公司在伊尹總經(jīng)理的帶領(lǐng)下?lián)屨际袌?、洞察行情、分析對手、挑?zhàn)自我、主抓管理、提升品質(zhì)、營造口碑、打通人脈，有條不紊的進(jìn)行著各項(xiàng)工作。南昌市場既有利也有弊，有利的是；業(yè)主需要高品質(zhì)的服務(wù)；本土有實(shí)力的物業(yè)企業(yè)并不多；整個市場不飽和。不利的是；南昌物業(yè)法律法規(guī)不完善；同行業(yè)惡性競爭；物業(yè)管理人才稀缺。在這樣的一個大環(huán)境下能夠立穩(wěn)腳跟，占據(jù)一定優(yōu)勢是相當(dāng)不容易的。從整個市場分析來看，X城物業(yè)在外地發(fā)展空間是非常大的。但是發(fā)展的同時(shí)一定要抓好內(nèi)部管理，提升品質(zhì)，積蓄力量。
記得剛到財(cái)大接手項(xiàng)目的時(shí)候，我們幾個人分了工，各自負(fù)責(zé)所管部分的工作。我所管的部分是大現(xiàn)場品質(zhì)，保潔綠化都是我們自己人在做，不像深圳的大部分項(xiàng)目這兩項(xiàng)都外包，自己做，責(zé)任心更強(qiáng)，更有動力想出點(diǎn)成績。一開始遇到的招工難的問題一直持續(xù)了近兩個月才得以解決。保安想招年輕一點(diǎn)的太難，平均年齡都是55歲以上的，保潔員更難招而且平均年齡都是60歲以上的，用工風(fēng)險(xiǎn)極大，壓力也隨之而來。記得當(dāng)時(shí)一下子招不到垃圾清運(yùn)司機(jī)，我開著三輪車帶著我們的保潔工連續(xù)托運(yùn)垃圾11天，把整個項(xiàng)目大的衛(wèi)生死角全部清理了一遍，天天下雨，每次都弄得渾身濕透，汗水雨水夾雜在一起，身上都是臭味，以至于好幾次都有點(diǎn)想放棄，但最終都沒有，堅(jiān)持著自己的堅(jiān)持，直到招來司機(jī)為止。不論那時(shí)候有多困難，我們都咬著牙挺過來，并一直以自己為龍城人而自豪。后來有一次在校檔案館跟館長溝通工作的時(shí)候，館長辦公室墻面上的幾句話警醒了我；對歷史負(fù)責(zé)、為現(xiàn)實(shí)服務(wù)、替未來著想。短短的三句話，告訴我自己當(dāng)初的選擇沒錯，堅(jiān)持就是對自己的負(fù)責(zé)。沒有人能夠一步登天。
3
責(zé)任
幾經(jīng)磨礪，從基層走到了管理崗位上，身上的擔(dān)子和責(zé)任越來越重，自己感覺這些越來越重要的時(shí)候，突然發(fā)現(xiàn)了公司質(zhì)量下滑嚴(yán)重，僅僅一個表象就能說明很多問題，2011年全國物業(yè)管理企業(yè)排名X城物業(yè)第11位，到2013年的時(shí)候排名已經(jīng)下降到了第20位。兩年之內(nèi)公司排名下降了這么多，令人很擔(dān)憂，記得我們閻總裁曾經(jīng)說過一句話；“目前中國一個企業(yè)從誕生到破產(chǎn)，平均壽命2.8年?！盭城集團(tuán)至今已經(jīng)發(fā)展了20年，已經(jīng)經(jīng)歷了起步期、發(fā)展期，而目前面臨的則是瓶頸期，再往前就是出口，如果找不到正確的方向和正確的方法就有可能在瓶頸期困住，使得整個企業(yè)舉步維艱。龍城發(fā)展到目前這個狀態(tài)很不容易，前輩領(lǐng)導(dǎo)人嘔心瀝血創(chuàng)造了X城，肩負(fù)著百年X城的使命，傳遞著百年X城的夢想，扛著百年X城的大旗走過這風(fēng)雨20載，內(nèi)心的酸甜苦辣只有他們知道。如今，內(nèi)部管理出現(xiàn)了種種問題，導(dǎo)致現(xiàn)場質(zhì)量下滑（公司OA品質(zhì)檢查曝光平臺），業(yè)主差評，業(yè)界覬覦等等。同時(shí)行業(yè)發(fā)展所面對的一些新事物沖擊波接踵而來，內(nèi)憂外患夾道而馳，這樣的大環(huán)境下龍城物業(yè)該如何沖出重圍？我們就從內(nèi)外兩方面分析；
內(nèi)憂：
1、鐵打的營盤流水的兵。殊不知物業(yè)行業(yè)是勞動密集型服務(wù)行業(yè)，不可替代性、發(fā)展階段性、存在廣泛性三個顯著特點(diǎn)，大部分輸出工序需要人力去完成，公司的企業(yè)文化，規(guī)章制度，作業(yè)流程等都需要一個人花一定的時(shí)間去學(xué)習(xí)領(lǐng)悟，人員流失率大不能為這些提供有力的保障，人才流失更是企業(yè)的損失。從一個小小的問題可以說明；我現(xiàn)在工作的地方南昌市紅谷灘新區(qū)萬達(dá)星城西區(qū)物業(yè)服務(wù)中心，前幾天就有很多業(yè)主跟我反映一個問題，他們說我們的保安員不要總是換來換去，要固定的，服務(wù)好的就行。其實(shí)就是因?yàn)閱T工離職，導(dǎo)致新老交替環(huán)節(jié)出現(xiàn)問題，當(dāng)然這跟我們同行業(yè)的一家物業(yè)公司也有關(guān)系，就在馬路對面，因?yàn)樗麄児べY高，離職的都去了他們那邊，很多人往往在兩個月左右的時(shí)候就離職了，一個人適應(yīng)這個崗位的時(shí)間差不多是兩個月，也就是說很多人在他剛剛適應(yīng)這個崗位的時(shí)候就走了。另外呢就是我們自己內(nèi)部缺少一些能留住這些員工的東西，內(nèi)部培訓(xùn)不到位、沒有樹立員工的歸屬感、基層組織生活薄弱等等，所以接下來我們要在這幾個方面多花點(diǎn)心思，盡量減少員工流失率。
2、“檢查力”不等于“執(zhí)行力”。X城物業(yè)之所以能迅速發(fā)展壯大，走進(jìn)行業(yè)第一陣營，是因?yàn)樵缙诘馁|(zhì)量體系導(dǎo)入ISO9002，并堅(jiān)持不懈的執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)在行業(yè)站穩(wěn)腳跟，那時(shí)候的檢查跟執(zhí)行是發(fā)展初期的正真意義上的檢查與執(zhí)行。而我所說的檢查力是目前我們大部分項(xiàng)目上出現(xiàn)的所謂的“檢查力”，這種檢查等于走過場，打馬虎眼，沒有仔仔細(xì)細(xì)認(rèn)認(rèn)真真的去發(fā)現(xiàn)問題，而發(fā)現(xiàn)的都是一些不痛不癢的小問題，就是這些小問題沒有強(qiáng)有力的執(zhí)行，才導(dǎo)致接下來的“執(zhí)行力”不夠，不嚴(yán)謹(jǐn)對待事情的態(tài)度很冷淡，有些甚至帶著情緒作業(yè)。項(xiàng)目管理者缺乏憂患意識，享樂主義滋生，逃避責(zé)任（這也是我為什么主動要求外派的原因）。很多項(xiàng)目管理者覺得本項(xiàng)目沒有什么大事發(fā)生，客戶沒有投訴或客戶關(guān)系處得好，日子過得很平穩(wěn)，麻痹思想和驕傲思想滋生，上班時(shí)崗位上難見其人影，項(xiàng)目出現(xiàn)一些“小問題”不當(dāng)回事，很多事不能親力親為，基層員工呢沒有正確的方向，做事迷茫，出現(xiàn)了“混日子”現(xiàn)象，最終形成目前整體管理質(zhì)量下滑的大問題。這是非常要命的。
3、開源不節(jié)流。從去年我調(diào)到南昌分公司后，隨著分公司日益不斷壯大，項(xiàng)目數(shù)量、營業(yè)額呈倍數(shù)增加，我看到了公司在外地市場除占有一席之地外，影響力也逐步上升，很多其它物業(yè)公司多次組織項(xiàng)目上的精英到我們所管的項(xiàng)目參觀取經(jīng)，使得我們更加有信心在南昌這塊紅色基地發(fā)展壯大。在這里我不得不提及一個人，那就是我們的分公司總經(jīng)理，伊總是一個智商、情商很高的領(lǐng)導(dǎo)者，溝通能力非常之強(qiáng)，為人處事各個方面都是我們的楷模，他對市場的認(rèn)知有著敏銳的洞察力和嗅覺，一年不到，南昌分公司連續(xù)上6個項(xiàng)目。這跟他在市場上摸爬滾打這么多年積累的經(jīng)驗(yàn)和人脈是密不可分的，同時(shí)呢高超的溝通能力使得他面對甲方不卑不亢，有理有據(jù)的說服甲方跟著他的思路走，著實(shí)令人嘆服。從他的身上我學(xué)到了很多東西，激勵我更上一層樓，為公司的發(fā)展添磚加瓦。分公司項(xiàng)目一個接著一個上的同時(shí)也出現(xiàn)了不少問題，最大的問題就是成本管控，物業(yè)管理企業(yè)的核心競爭力是什么？物業(yè)管理企業(yè)的核心競爭力就是科學(xué)合理的成本設(shè)置，嚴(yán)謹(jǐn)有效的成本核算程序。物業(yè)管理行業(yè)的生產(chǎn)于其它行業(yè)有形產(chǎn)品的生產(chǎn)不同，有形產(chǎn)品的生產(chǎn)需要產(chǎn)品設(shè)計(jì)，需要購買原材料，需要很多道的加工程序，需要復(fù)雜的銷售環(huán)節(jié)，一個產(chǎn)品從生產(chǎn)到銷售需要經(jīng)過很多部門和渠道。所以有形產(chǎn)品的生產(chǎn)，降低成本效果不明顯、不直觀，往往要等到年終經(jīng)過復(fù)雜的經(jīng)營核算才能體現(xiàn)出來。而物業(yè)管理行業(yè)不同，物業(yè)管理是無形產(chǎn)品生產(chǎn)，不需要復(fù)雜的產(chǎn)品設(shè)計(jì)，不需要購買原材料，不需要多道加工工序，不需要復(fù)雜的銷售環(huán)節(jié)，當(dāng)月生產(chǎn)當(dāng)月見效。節(jié)省一份人工費(fèi)，就增加一份毛利；節(jié)省一萬元的管理費(fèi)支出，就增加一萬元的毛利，效果十分明顯，直觀。而整個分公司目前存在的問題也是整個公司成本管控的一個縮影，固定成本費(fèi)用高、管理費(fèi)用高、變動成本大、節(jié)能降耗無法體現(xiàn)。綜合起來是分公司向總公司上交利潤有限，總公司為發(fā)放員工工資犯難的一個“怪圈”。
外患：
1、最低工資標(biāo)準(zhǔn)上調(diào)。最低工資是政府干預(yù)了市場運(yùn)作的行為，無形中增加了企業(yè)營運(yùn)成本，企業(yè)用于生產(chǎn)機(jī)械化或者是引進(jìn)高科技的投入勢必會有所下降，削弱了他們的競爭力。尤其是中小型企業(yè)，中小型企業(yè)本來就贏利小，資金并不充裕?；鶎庸と说墓べY的增加，會使他們得資金更是捉襟見肘。用于引進(jìn)高科技的投入減少，跟不上時(shí)代的步伐，從我進(jìn)公司起基本上年年都在上調(diào)工資，或多或少，總收入不斷增加，這也是我留在公司的一個動因，當(dāng)然物價(jià)上漲比工資漲的更加瘋狂，人總是要生活嘛，生活、生活、生下來總得活下去嘛！然而工資上調(diào)對整個公司而言就是痛，每一次上調(diào)就是每一次痛，人力成本不斷增加給本來還有結(jié)余的公司造成了很大影響，領(lǐng)導(dǎo)層想用結(jié)余的資金進(jìn)行其它投資，不料人力成本年年增加，就像一塊贅肉附在公司身上愈演愈烈。同時(shí)呢也會對社會造成諸多問題；失業(yè)率上升、通貨膨脹的加劇、扭曲市場機(jī)制、最重要的是不能改變窮人的處境。
2、電子商務(wù)的沖擊。記得萬科物業(yè)CEO朱保全在萬科物業(yè)內(nèi)部刊物上發(fā)表過一篇《狼來了》的卷首語主要講新事物的出現(xiàn)給整個行業(yè)帶來的危險(xiǎn)。以前，我們在談物業(yè)管理行業(yè)未來的時(shí)候，往往認(rèn)為只要我們守住了小區(qū)的大門，掌握了小區(qū)的客戶資源，就會有無限的經(jīng)營拓展空間，但是隨著電子商務(wù)跨界滲透，我們這個大門很快就要失守，我們的經(jīng)營空間很可能會被他人所蠶食。為什么呢?譬如一個移動運(yùn)營商到小區(qū)內(nèi)貼個通知，說要給大家建一個免費(fèi)的WIFI，讓大家在小區(qū)可以免費(fèi)無線上網(wǎng)，那么一年之后，小區(qū)所有的客戶資料都會被這家移動運(yùn)營商所掌握。所以，我們物業(yè)服務(wù)企業(yè)的變革和創(chuàng)新要盡快，留給我們的時(shí)間已經(jīng)不多了，如果我們再不盡快行動起來開發(fā)社區(qū)資源，很可能這些資源就會他人所搶占。去年阿里巴巴在“雙十一”、“雙十二”期間搞的網(wǎng)購降價(jià)促銷活動著實(shí)為其增加了不少收入，記得當(dāng)我我還網(wǎng)購了近1000塊錢的貨物，因?yàn)楸阋寺?，很多業(yè)主足不出戶便可以購買逞心如意的貨物，同時(shí)自己的資料被對方記錄，無形中就為其增加了客戶資源。在小區(qū)里，物業(yè)公司僅僅在這兩個活動期間代替業(yè)主所收到的包裹估計(jì)比平時(shí)翻了幾翻還要多，增加了企業(yè)的壓力。前幾天我跟很多業(yè)主在QQ群里聊起了這個話題，起因是說我們的服務(wù)人員不接收快遞公司放在客服前臺的包裹，導(dǎo)致快遞公司挨家挨戶的打電話給業(yè)主，然后業(yè)主打電話到前臺投訴，很多業(yè)主說物業(yè)公司應(yīng)該提供這個便利給業(yè)主，也有的說這是物業(yè)公司應(yīng)該做的等等，聊起這個話題的時(shí)候我在引導(dǎo)業(yè)主，全面分析了物業(yè)公司所承受的風(fēng)險(xiǎn)及壓力，另外就是引導(dǎo)他們托管包裹在物業(yè)公司，我們可以適當(dāng)?shù)氖杖“D(zhuǎn)交費(fèi)，不承擔(dān)保管責(zé)任等等，一談到錢，大部分業(yè)主啞了火。此事就此罷休，再沒有提起過。電子商務(wù)的興起給物業(yè)公司造成的壓力會越來越大，與日俱增。
3、行業(yè)發(fā)展與轉(zhuǎn)型升級。從X城物業(yè)在管項(xiàng)目分類上來說，政府類的項(xiàng)目居多，開展多種經(jīng)營比較困難。而在管小區(qū)類的項(xiàng)目大部分都是已經(jīng)管理多年的老小區(qū)，設(shè)施設(shè)備陳舊，房屋主體設(shè)施不同程度遭到破壞，引發(fā)出了一系列的問題；大量的水管開始滲漏，有的根本找不到漏點(diǎn)；大量的立面開始脫落，砸到車或者是砸死人。記得剛接萬達(dá)星城沒多久就發(fā)生過這樣的事情，當(dāng)時(shí)因?yàn)轱L(fēng)太大，導(dǎo)致立面脫落砸到業(yè)主的車子，所幸未傷到人，最后這事情被我們巧妙的化解了。這些問題的出現(xiàn)一共牽涉到四個責(zé)任主體，分別是業(yè)主、物業(yè)服務(wù)公司、開發(fā)商和政府，在這四個責(zé)任相關(guān)者中，實(shí)際上又分為承擔(dān)著有限責(zé)任和無限責(zé)任的兩類主體。譬如說，開發(fā)商肯定是承擔(dān)有限責(zé)任，因?yàn)榉孔淤u完后，項(xiàng)目公司可能就注銷了；物業(yè)服務(wù)公司雖然也是有限責(zé)任公司，只承擔(dān)有限責(zé)任，但實(shí)際上他卻是與這些問題極為密切相關(guān)的主體，可他卻又是這四個利益相關(guān)者中最沒有能力去承擔(dān)責(zé)任的主體；業(yè)主當(dāng)然與房子是分不開的，要承擔(dān)無限責(zé)任；政府對于這些問題當(dāng)然也是最為關(guān)切的。
隨著我國的城市化建設(shè)的加快，很多地方都出現(xiàn)了現(xiàn)代化的城市，城鎮(zhèn)化建設(shè)是我們國家未來的發(fā)展模式，也符合我國的基本國情，在我國的社會發(fā)展中，未來的城鎮(zhèn)化建設(shè)會是一個十分有潛力的市場，也會促進(jìn)我國的各行各業(yè)的發(fā)展。城鎮(zhèn)化的建設(shè)帶來的時(shí)候現(xiàn)代化的城市設(shè)施，尤其是高樓大廈的越來越多，這樣的建筑，會帶來很多的維護(hù)和管理方面的機(jī)會，所以現(xiàn)在我國的物業(yè)管理公司在不斷的壯大和發(fā)展起來，現(xiàn)在已經(jīng)日趨成熟。物業(yè)管理公司是一個國家城市化發(fā)展的比如行業(yè)，這個行業(yè)會負(fù)責(zé)城市里面的很多建筑管理工作，我國的物業(yè)管理公司的發(fā)展已經(jīng)有很多年的歷史了，基本是改革開放以來的開始形成的行業(yè)，所以起步比較晚一些。現(xiàn)在的物業(yè)管理公司是一個綜合性的物業(yè)管理和服務(wù)的企業(yè)，具備獨(dú)立的法人資格，也是一個自負(fù)盈虧的企業(yè)，現(xiàn)在的物業(yè)管理具有服務(wù)性，因而物業(yè)管理公司也具有服務(wù)性，這類服務(wù)性企業(yè)最重要的就是口碑問題。物業(yè)管理公司最近的十幾年時(shí)間里發(fā)展很快，特別是上海和北京這些發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)城市，物業(yè)管理的水平還是很高的，而一些二三線城市物業(yè)管理還需要加強(qiáng)，也需要進(jìn)一步的完善這類企業(yè)的服務(wù)形式物業(yè)管理公司的。隨著我國的城鎮(zhèn)化的進(jìn)一步發(fā)展，會越來越好，特別是這類服務(wù)性企業(yè)是未來城市的一個重點(diǎn)，任何一個城市也離不開好的物業(yè)管理公司，所以這個行業(yè)的發(fā)展前景還是很不錯的，潛力很大。在發(fā)展的同時(shí)我們不能忘記企業(yè)的轉(zhuǎn)型，我國的物業(yè)管理發(fā)展速度快，但在高速發(fā)展的態(tài)勢下，企業(yè)盈利能力持續(xù)降低，據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會在2007年對全國31個省、自治區(qū)、直轄市，共涉及128個城市和地區(qū)的4600家企業(yè)的調(diào)查數(shù)據(jù)表明，僅有39.7%的企業(yè)實(shí)現(xiàn)利潤且利潤額較低，而60.3%的企業(yè)處于虧損或持平的狀態(tài)。2014年的今天，這些數(shù)據(jù)可能早都被打破。而這些數(shù)據(jù)反映出多數(shù)企業(yè)生存狀況的困難，盈利能力較其它第三產(chǎn)業(yè)的其它行業(yè)低，尷尬的境地迫切的需要物業(yè)企業(yè)尋求新的出路，一邊是房地產(chǎn)的平穩(wěn)發(fā)展，對后續(xù)管家——物業(yè)服務(wù)企業(yè)需求不但擴(kuò)大，一邊是物企的微利甚至虧損，行業(yè)缺乏健康有序發(fā)展，粗放型經(jīng)營比較普遍，行業(yè)對第三產(chǎn)業(yè)的貢獻(xiàn)率低于其他行業(yè)，人員素質(zhì)低，勞動密集型的發(fā)展境地急需改變。目前我國的物業(yè)管理還處于發(fā)展的關(guān)鍵時(shí)期，引入物業(yè)也就剛剛?cè)?，在行業(yè)剛摸索出頭緒的時(shí)候，隨著我國加入國際一體化，國外的物業(yè)個管理企業(yè)也對中國龐大的物業(yè)管理市場蛋糕蠢蠢欲動，中國是一個人口大國，隨著國家改革，城鄉(xiāng)一體進(jìn)程的不斷推進(jìn)，新農(nóng)村建設(shè)的呼之而出，一個具有廣泛市場潛力的新興市場悄然進(jìn)入外資物業(yè)企業(yè)的戰(zhàn)略視野，與國外的先進(jìn)管理模式、先進(jìn)的經(jīng)驗(yàn)和發(fā)展歷程不就久的優(yōu)勢相比，我國、的大部分物業(yè)企業(yè)發(fā)展實(shí)力欠缺，缺乏相應(yīng)的創(chuàng)新與改革升級產(chǎn)業(yè)，不少企業(yè)還停留在雇幾人個掃掃地，找?guī)讉€保安看看門，招幾個維修工修修東西等單一服務(wù)層面的營運(yùn)模式。試想這樣的企業(yè)如何能應(yīng)對外部物業(yè)企業(yè)的強(qiáng)有力沖擊，因此應(yīng)加快物業(yè)企業(yè)的升級與轉(zhuǎn)型。越早約減少被動的挨打。 物業(yè)管理行業(yè)的迅猛發(fā)展 是行業(yè)內(nèi)部提出了轉(zhuǎn)型的要求。以深圳的物業(yè)為例，目前按深圳的物業(yè)企業(yè)家數(shù)眾多，相當(dāng)部分的物業(yè)企業(yè)缺乏有效競爭力，盈利的條件與盈利的模式思路欠缺，缺乏必要地改革創(chuàng)新舉措，多數(shù)以維持現(xiàn)狀為主，思想上認(rèn)為物業(yè)是微利行業(yè)，再怎么折騰就這樣，不求無功 ，但求無過。同時(shí)物業(yè)企業(yè)內(nèi)部面臨諸如人才短缺、技能創(chuàng)新少，物無力無資金轉(zhuǎn)型的情況，很多小物業(yè)企業(yè)本身就是私人的資金避難所，穩(wěn)定微利就是他們的目標(biāo)，目前多數(shù)公司為業(yè)主要提供的僅僅是基本的清潔、綠化、安全，維修等最基本的服務(wù)，對業(yè)主的服務(wù)需求未能有效延伸與外挖掘，要營造對業(yè)主文化生活及情感的有效深層次服務(wù)需求，有普通的物業(yè)服務(wù)轉(zhuǎn)向創(chuàng)新型高端物業(yè)服務(wù)升級轉(zhuǎn)型。物業(yè)企業(yè)本來就很難盈利，特別是龍城物業(yè)，沒有過多的依托，要轉(zhuǎn)型的話，我個人覺得還是要循序漸進(jìn)，利用物業(yè)場地資源、客戶資源，做一些多種經(jīng)營，可以從場地出租，廣告位租賃，然后利用自己公司的保潔人員做一些家政，拓展開了還可以自己公司配置住戶孩子上學(xué)的接送，寵物代管，利用自己的綠化工做一些花木的代養(yǎng)、花木租擺等等。
談完了內(nèi)憂外患，說說我們的責(zé)任，前段時(shí)間在公司OA系統(tǒng)上看到我們徐董事長寫了一篇文章《重走質(zhì)量路》，里面我們徐總深刻的剖析了公司質(zhì)量下滑的原因，其中有一條說的是意識形態(tài)出了問題，項(xiàng)目管理者缺乏憂患意識，逃避責(zé)任，享樂主義滋生，沒有標(biāo)準(zhǔn)，沒有責(zé)任，沒有執(zhí)行力。龍城物業(yè)發(fā)展至今，能夠迅速壯大并走在業(yè)界第一陣營，就是因?yàn)樵缙趯?dǎo)入的ISO9002并堅(jiān)持不懈的認(rèn)真貫徹，抓質(zhì)量，促效益。用ISO9002作為指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)，從里面找工具，用工具，我們大部分項(xiàng)目管理人員對指導(dǎo)標(biāo)準(zhǔn)吃不透，感覺太復(fù)雜，憑借著自己多年的經(jīng)驗(yàn)去解決問題固然沒錯，可這樣的話就是導(dǎo)致處理問題失衡，把握不了標(biāo)準(zhǔn)，心里沒有標(biāo)準(zhǔn)，下面的執(zhí)行層就會更加迷茫，實(shí)則標(biāo)準(zhǔn)在我看來標(biāo)準(zhǔn)就是； “1個精髓和1個中心、2個基本點(diǎn)；3種特性、4個凡事和4大產(chǎn)品、5大模塊、6個文件、8項(xiàng)原則”，我把它再簡化為“112 344 568”。
一個精髓：說、寫、做一致；
一個中心： 以顧客為中心
兩個基本點(diǎn)：顧客滿意和持續(xù)改進(jìn)；
三個特性：適宜性、充分性、有效性。
四個凡事：凡事有人負(fù)責(zé)、凡事有章可循、凡事有據(jù)可查、凡事有人監(jiān)督。
四大產(chǎn)品：服務(wù)、軟件、硬件、流程性材料。
五大模塊：（1個總過程，4個大過程）：質(zhì)量管理體系；管理職責(zé)；資源管理；產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)；測量、分析和改進(jìn)。
六個文件：ISO9002：2000版標(biāo)準(zhǔn)明確提出的6個程序文件必須制訂：文件控制程序、質(zhì)量記錄管理程序、內(nèi)部審核程序、不合格品控制程序、糾正措施控制程序、預(yù)防措施控制程序。
八項(xiàng)原則：以顧客為中心、領(lǐng)導(dǎo)的作用、全員參與、過程方法、系統(tǒng)管理、持續(xù)改進(jìn)、以事實(shí)為依據(jù)、與供方互利的關(guān)系。
這些標(biāo)準(zhǔn)沒有那么復(fù)雜，只要堅(jiān)持不懈的努力去做，是能夠把質(zhì)量下滑的局勢扭轉(zhuǎn)回來的，談到標(biāo)準(zhǔn)就免不了說責(zé)任，一名公交車司機(jī)行車途中突發(fā)心臟病，在生命的最后一分鐘里，做了三件事：
——把車緩緩地停在馬路邊，并用生命的最后力氣拉下了手動剎車閘；
——把車門打開，讓乘客安全地下了車；
——將發(fā)動機(jī)熄火，確保了車和乘客、行人的安全。
他做完了這三件事，安詳?shù)嘏吭诜较虮P上停止了呼吸。這名司機(jī)叫黃志全，所有的大連人都記住了他的名字。黃志全在生命的最后一分鐘做了三件事，非常吃力且偉大的三件事，我想說如果換做別人，也許做不到，也許做的跟他一樣，執(zhí)行了工作標(biāo)準(zhǔn)，哪怕再艱難都去做了，他知道自己的責(zé)任，他沒有后悔，用這樣的標(biāo)準(zhǔn)挽救了車上所有人的生命，自己卻停留在了方向盤上停止了呼吸。我只能用偉大來形容這樣的一名普普通通的司機(jī)。
責(zé)任就是生命，有時(shí)候需要付出犧牲，當(dāng)然我們所有的物業(yè)管理人員心里一定要肩負(fù)起責(zé)任，完成自己身上的使命，對得起自己拿到手的那些工資就足以，可惜大部分做不到，甚至從來都沒去想過。時(shí)間就這樣慢慢被揮霍掉，青春就這樣慢慢被揮霍掉，到頭來一無是處……
4
新征程
雖然已經(jīng)離開X城一年多，但是X城教會我的東西依舊鞭策自己在這條漫漫物業(yè)路上鏗鏘前行，我已然將物業(yè)管理當(dāng)作自己人生的一份事業(yè)去做。
目前所在的這家物業(yè)公司是南昌恒興物業(yè)管理有限公司，加入這家企業(yè)也是頗有機(jī)緣，老總吳建中是個非常睿智的領(lǐng)導(dǎo)，在跟我交談的過程中看到我自信滿滿為人誠懇也是一級物業(yè)公司出來的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人，對物業(yè)管理的認(rèn)知也比較全面就聘用我，老板交給我的第一個項(xiàng)目就是一個經(jīng)歷了15年風(fēng)雨洗禮的多層住宅項(xiàng)目。
物業(yè)費(fèi)的收繳屢屢不能達(dá)標(biāo)、房屋滲水現(xiàn)象嚴(yán)重、現(xiàn)場品質(zhì)下滑、設(shè)施設(shè)備陳舊等一系列讓人絞盡腦汁迫在眉睫需要解決的問題擺在眼前。在我整體查看項(xiàng)目之后，提交了一份詳細(xì)的履職工作計(jì)劃給老板審閱。老板放心的把恒茂世紀(jì)花園這個項(xiàng)目交予我。
在短短的半年時(shí)間，我?guī)ьI(lǐng)我的團(tuán)隊(duì)經(jīng)過摸排調(diào)查，上門走訪，屢次談判多方位多角度的分析和解決歷年欠費(fèi)問題，最終使收繳率在之前歷年的基礎(chǔ)上增長了8個點(diǎn)，從原來年底收繳率83%增長到91%。同時(shí)醞釀物業(yè)費(fèi)漲費(fèi)及房屋維修基金申請等工作。在恒茂世紀(jì)花園的半年時(shí)間里讓我感覺到了自己存在的價(jià)值，沒有人能體會個中辛酸歷程，到后來還有一點(diǎn)小插曲差點(diǎn)讓我為之震怒。有時(shí)候我們在做人做事的同時(shí)不能一味的去遷就和顧及所謂的“關(guān)系”，否則終將使一個企業(yè)和一個團(tuán)隊(duì)走向低谷甚至衰敗消亡。
踏上自己的新征程，我想說的是如果能夠再讓我重新選擇行業(yè)的話，我只想說：
漫漫物業(yè)路，蕓蕓物業(yè)人，縱使橫刀立馬斷千仞，也要腳踏實(shí)地做新人。
濰坊物業(yè)公司|濰坊保潔公司|濰坊萬和物業(yè)協(xié)助編制
|
